Đầu cơ bất động sản là gì? Tác động của đầu cơ bất động sản đến thị trường

Theo Bộ Xây Dựng, giới đầu cơ đất đai vẫn hoạt động công khai; lợi dụng yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, xây dựng hạ tầng, mở rộng đô thị… để đẩy giá lên cao thu lợi làm bất ổn thị trường. Các giao dịch có rủi ro cao được thực hiện dưới dự đoán của các nhà đầu cơ. Vậy đầu cơ bất động sản là gì? Tác động của đầu cơ bất động sản đến thị trường ra sao, hãy cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây!

Đầu cơ bất động sản là gì?

Đầu cơ là việc mua một tài sản (một hàng hóa, hàng hóa hoặc bất động sản) với hy vọng rằng nó sẽ trở nên có giá trị hơn trong tương lai gần. Các nhà đầu cơ là những người thích mạo hiểm và sẵn sàng tiến hành mua bán khi dự kiến có sự thay đổi của giá cả trong tương lai. Hình thức này đòi hỏi người đầu cơ phải có óc phân tích thị trường chuyên nghiệp để có những dự đoán về giá chính xác nhất.

Từ trước đến nay, khái niệm đầu cơ bất động sản thường được hiểu là nhóm khách hàng tham gia vào thị trường khi xuất hiện những cơn sốt nhà đất. Họ mua vào với số lượng lớn, hoặc cực lớn nhằm mục đích tạo sự khan hiếm, đẩy giá lên cao hơn nhiều lần so với giá lúc bình thường rồi bán. Hiện nay, tình trạng này không chỉ diễn ra ở các thành phố lớn; mà còn khá phổ biến tại các vùng nông thôn.

Theo cách nhìn của những chuyên gia bất động sản lại khác, đầu cơ bất động sản là khi nhà đầu cơ tập trung chủ yếu vào sự thay đổi của giá cả, những biến động trong ngắn hạn. Ví dụ như thị trường tại khu vực đó có sốt hay không, lời bao nhiêu chứ không quan tâm đến việc tạo tập kinh doanh trong dài hạn khi sở hữu bất động sản. Động cơ của nhà đầu cơ là lợi nhuận trong ngắn hạn.

Vì mục tiêu của một nhà đầu cơ là kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn nên họ sẽ mua với mức tối đa số lượng bất động sản trong khả năng tài chính đang có. Thậm chí là vay mượn với lãi suất cao để mua bất động sản nhằm mục tiêu kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Từ đó, có thể thấy, với thị trường bất động sản hiện nay, đầu cơ bất động sản hay đầu tư áp đảo không thể nhận định chính xác được mà vẫn còn cần thêm thời gian và phụ thuộc vào thị trường.

Tác động của đầu cơ bất động sản

Giá đất tăng do đầu cơ

Do quỹ đất khan hiếm nên đầu cơ đất đai đã đẩy giá đất lên cao. Các nhà đầu cơ chỉ quan tâm đến việc kiếm lời bằng cách bán với giá cao, do đó họ sẽ bịa đặt sự thật để đánh lừa những người mua không nghi ngờ. Người mua đất vô tình lầm tưởng rằng mình mua được mảnh đất có giá phải chăng. Điều này khiến giá trị đất đai cũng sẽ bị đội lên cao hơn thực tế bởi tâm lý chung.

Các nhà đầu cơ tung tin rằng một khu vực cụ thể sẽ sớm được phát triển thành một khu vực đô thị là loại hình thức biến nhất. Khi người mua biết được tin tức, họ đã không ngần ngại bỏ ra một số tiền lớn để mua. Hiệu ứng đám đông được hình thành rồi lần lượt khiến giá đất càng được đà tăng cao.

Đầu cơ có thể gây ra khủng hoảng kinh tế

Đầu cơ bất động sản tạo ra sự khan hiếm ảo tưởng. Điều này làm phức tạp và làm chậm sự phát triển của quỹ nhà ở đô thị, dẫn đến sự ảnh hưởng lẫn nhau ngày càng chặt chẽ giữa quỹ đất và nhu cầu.

Nếu không được giám sát trong một thời gian dài, nó có thể gây ra các phản ứng dây chuyền, dẫn đến tăng giá của các sản phẩm khác. Bởi vì đất đai ngày nay là “đầu vào” của hầu hết các các ngành, lĩnh vực sản xuất hiện nay. Giá bán sản phẩm, giá vàng, ngoại tệ, dịch vụ đều bị xáo trộn và tăng theo. Lạm phát hình thành sẽ gây ra khủng hoảng kinh tế tùy theo mức độ. Đã có những trường hợp trong quá khứ khi bùng nổ cơn sốt nhà ở được cho là nguyên nhân dẫn đến lạm phát.

Ngân sách Nhà nước bị thất thu

Việc mua đất theo kiểu đầu cơ thường dẫn đến việc một lô đất chuyển qua tay một số người khác nhau, tạo ra một kịch bản khó quản lý. Điều này có nghĩa là trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước vô tình không được đáp ứng một cách triệt để và công bằng. Thuế và lệ phí đất đai có thể tác động đến ngân sách nhà nước. Hơn nữa, trong tình huống cần thu hồi đất để sử dụng vào mục đích chung, Nhà nước phải bỏ ra một khoản kinh phí đáng kể để bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Đầu cơ bất động sản làm giảm hiệu quả kinh tế, kỹ thuật, xã hội

Vì lợi nhuận lớn và nhanh chóng nên nhiều người hiện nay chọn cách đầu cơ đất đai, cụ thể là đất nông nghiệp hơn là các mặt hàng khác. Do đó, việc cổ phần hóa cũng như cho thuê các tài sản nhà nước khác như trái phiếu bị hạn chế. Khi một khoản tiền đáng kể được chi ra và một khoản tiền lớn bị mất để giải phóng mặt bằng, cơ sở hạ tầng và chính sách xã hội bị chậm lại. An sinh xã hội sẽ không thể thực hiện đúng thời gian và tổn định như mong muốn.

Lãng phí đất đai

Nhiều nhà đầu cơ đất đai ngày càng mua bán tài sản không đúng mục đích. Thực tế cho thấy, khu đất giữa trung tâm thành phố hoặc ven nội thành vẫn còn rất nhiều đất bỏ hoang vì giới đầu cơ không bán được. Những tài sản này không được sử dụng cho mục đích an sinh xã hội, không thúc đẩy lợi ích cộng đồng và không tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Quy hoạch sử dụng đất vô tình bị phá vỡ, và kết quả là đất bị nghèo đi một cách vô thức.

Đầu cơ bất động sản dưới góc nhìn khác

Bất động sản được ví là “thiên đường” của các nhà đầu cơ, nhất là trong phân khúc đất nền và đất thổ cư. Theo tiết lộ của lãnh đạo đơn vị phân phối dự án đất nền tại thị trường tỉnh, đa phần là các nhà đầu tư xuống tiền còn nhóm khách hàng mua để ở là rất ít. Trung bình mỗi dự án có tới 80% là các nhà đầu tư. Họ có như cầu ôm đất để chờ tăng giá sinh lời.

Trong nhiều cuộc tọa đàm, diễn đàn, các chuyên gia kinh tế từng thẳng thắn cho rằng: “Đầu cơ là xấu, bởi hoạt động này không tạo ra giá trị thực cho lĩnh vực bất động sản và nền kinh tế”.

Ông Nguyễn Trọng Nhân, một học giả kinh tế cho biết: “Ở Việt Nam đa phần là hoạt đọng đầu cơ thổi giá, nhất là khu vực bất động sản vùng ven”. Liên quan khái niệm về đầu tư và đầu cơ, ông Nhân chỉ rõ, đầu tư bất động sản tức là người ta mua đất, xây nhà rồi bán lại hoặc mua nhà để cho thuê. Những hoạt động này mang lại doanh thu dài hạn và cung cấp dịch vụ. Còn đầu tư là mua lô đất và đợi chờ tăng giá rồi bán.

Ông Nhân cho rằng, hoạt động đầu cơ sẽ khiến cho cơ hội tiếp cận mua nhà của người dân càng xa vời. Khi cơ sở hạ tầng không thay đổi, lô đất tăng giá vẫn giữ nguyên là lô đất. Còng người dân không thể mua nhà vì mọi thứ đều tăng giá.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại cho rằng, những người mua nhà rồi đợi giá lên để bán hoặc cho thuê, ở nước ngoài được gọi là “nhà đầu tư”, thì ở Việt Nam nhóm chủ thể này lại được gọi là “nhà đầu cơ”. Những người mua để ở mới gọi là khách hàng.

Theo ông Nam, những người mua đi bán lại, là bộ phận lưu thông hàng hóa như đại lý, tổng đại lý, các nhà phân phối giữ vai trò rất quan trọng, là bộ phận không thể thiếu của thị trường lại bị gọi là đầu cơ. Nhà phát triển mong làm ra sản phẩm là có người mua. Còn mua để ở hay cho thuê, hay bán là chuyện hợp pháp và là một cơ chế của thị trường riêng. Đó là lý lo ông Nam nói rằng, nên xem xét lại khái niệm đầu cơ bất động sản.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá rằng, hiện tượng mua đi bán lại là đầu tư, giống như đầu tư cổ phiếu. Càng giao dịch nhiều, càng sôi động, thị trường càng có sinh khí, có sức sống, đem lại lợi ích cho xã hội, cho người dân.

Có thể thấy, mỗi góc nhìn, với quan điểm cá nhân mỗi người, đầu cơ bất động sản được lý giải khác nhau và mang lại những lợi ích tới thị trường BĐS. Không thể phủ nhận được rằng, những cơn sốt đất chủ yếu đến từ đội nhóm cá mập lại khiến thị trường phát triển, giúp các chủ thể tham gia bất động sản có cơ hội cọ xát, trưởng thành hơn trong đầu tư.

Đầu cơ bất động sản là tích cực hay tiêu cực?

Mỗi người có một cách nhìn khác nhau, từ trước đến nay người mua vẫn quy chụp cho nhà đầu cơ một cái nhìn tiêu cực về vấn đề họ kiếm tiền bằng cách này. Với người mua, khi mua được một sản phẩm bất động sản qua quá nhiều khâu trung gian và nhất là qua tay nhà đầu cơ thì giá thành đội lên khá cao, ảnh hưởng đến họ rất nhiều nên rất không thích giới đầu cơ tích trữ gây khan hiếm thị trường đẩy giá để trục lợi.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia thì đầu cơ tích cực hay tiêu cực còn phụ thuộc vào góc nghìn khác nhau. Nhà đầu cơ luôn là một nhân tố không thể thiếu trong mọi loại thị trường. Vai trò của họ quan trọng bởi vì đây là nhóm rất chịu khó săn thông tin, ra quyết định nhanh, nhảy vào thị trường sớm nhất và cũng nhảy ra thị trường sớm nhất khi đạt được mục tiêu về lợi nhuận.

Nếu coi đầu cơ bất động sản là hiện tượng tiêu cực thì nó chỉ xuất hiện khi hàng hoá trên thị trường không đủ và có một nhóm đối tượng người mua găm hàng nhằm đẩy giá. Còn với thực tế giao dịch, khi nguồn hàng của thị trường bất động sản dồi dào, không thiếu, cung lớn hơn cầu thì việc mua số lượng nhiều, bán nhanh không gây tác động gì.